Entre la loi Le Meur et la loi de financement de la Sécurité sociale 2026, les propriétaires de meublés touristiques font face à un double changement fiscal cette année. Hausse des prélèvements sociaux, abattements réduits, réintégration des amortissements : voici un tour d'horizon complet pour y voir clair.
Les prélèvements sociaux passent à 18,6 %
C'est la mesure qui touche le plus grand nombre de loueurs. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, promulguée le 30 décembre 2025, augmente la CSG de 1,4 point sur certains revenus du capital. Le taux passe de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porte le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %.
Concrètement, les revenus locatifs déclarés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) par les loueurs en meublé non professionnels sont directement concernés. Et attention : cette hausse est rétroactive. Elle s'applique aux revenus perçus dès 2025, qui seront déclarés au printemps 2026.
💡 Ce qui est épargné : les revenus fonciers (location nue), les plus-values immobilières et l'assurance-vie restent à l'ancien taux de 17,2 %. Les loueurs en meublé professionnel (LMP), soumis aux cotisations SSI et non à la CSG sur le capital, ne sont pas non plus concernés.
Micro-BIC : les abattements sont durcis
La loi Le Meur a profondément revu les conditions d'accès au régime micro-BIC pour les meublés de tourisme. Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), voici la nouvelle donne :
Type de location
Plafond micro-BIC
Abattement
Meublé longue durée classique77 700 €50 %
Meublé tourisme classé / chambres d'hôtes77 700 € (avant : 188 700 €)
50 % (avant : 71 %)
Meublé tourisme non classé
15 000 € (avant : 77 700 €)
30 % (avant : 50 %)
Le constat est sans appel pour les meublés non classés : le plafond chute de 77 700 € à seulement 15 000 €, et l'abattement passe de 50 % à 30 %. Tout propriétaire dépassant ce nouveau seuil bascule automatiquement au régime réel, avec une comptabilité plus exigeante.
Amortissements : la facture à la revente
Autre changement majeur introduit par la loi de finances 2025 et applicable dès cette année : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Jusqu'ici, l'amortissement constituait l'un des principaux atouts du LMNP : il permettait de réduire l'impôt chaque année sans conséquence à la revente, puisque la plus-value était calculée selon le régime des particuliers. Ce n'est plus le cas. La plus-value taxable sera désormais majorée des amortissements déduits, ce qui peut représenter un surcoût significatif pour les biens détenus depuis plusieurs années.
💡 Exception : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) et les transmissions par donation ou succession ne sont pas concernées par cette mesure.
Quel impact concret sur votre rentabilité ?
Prenons un exemple simple. Un propriétaire de meublé de tourisme non classé qui perçoit 20 000 € de revenus locatifs annuels :
Avant la réforme : au micro-BIC avec 50 % d'abattement, il était imposé sur 10 000 €, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.
Après la réforme : il dépasse le nouveau plafond de 15 000 € et doit passer au régime réel. S'il reste en micro (revenus inférieurs au seuil), l'abattement tombe à 30 %, soit une base imposable de 14 000 € au lieu de 10 000 €, avec 18,6 % de prélèvements sociaux.
La différence peut représenter plusieurs centaines d'euros supplémentaires d'impôt chaque année, sans compter les frais de comptabilité liés au régime réel.
Ce que vous pouvez faire
Simulez vos deux régimes. Le passage au réel n'est pas nécessairement défavorable : si vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements) sont élevées, le régime réel peut rester plus avantageux. De nombreux simulateurs en ligne permettent de comparer.
Envisagez le classement de votre bien. Un meublé classé par Atout France bénéficie d'un abattement de 50 % au lieu de 30 %, avec un plafond cinq fois supérieur. Le classement, valable 5 ans, peut faire une vraie différence fiscale.
Anticipez la revente. Avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, il devient crucial de modéliser l'impact fiscal avant de vendre. Le recours à un expert-comptable spécialisé en location meublée est plus que jamais recommandé.
Sources